Как посчитать деньги на дом?
В последнее время темы о сделках с недвижимостью, доходности инвестиций и тенденциях цен на жилье продолжают вызывать горячие дискуссии. Являются ли они покупателями жилья, инвесторами или политиками, все они обращают внимание на логику «получения денег» от домов. Эта статья начнется со структурированных данных, таких как расчеты цен на жилье, нормы возврата инвестиций и налоговые затраты, чтобы проанализировать конкретный алгоритм получения денег на дом.
1. Основные факторы при расчете цены на жилье
Структура цен на жилье включает в себя множество измерений. Ниже приведены ключевые факторы, которые горячо обсуждались в Интернете за последние 10 дней:
| факторы | Описание | влиять на вес |
|---|---|---|
| местоположение | Транспорт, школьные округа, коммерческие объекты и т. д. | 35% |
| Недвижимость дома | Площадь, тип помещения, этаж, ориентация | 25% |
| Рыночный спрос и предложение | Соотношение региональных запасов и спроса на жилье | 20% |
| политический контроль | Ограничения на покупку, процентные ставки по кредитам, налоговые льготы | 15% |
| Бренд застройщика | Качество и репутация обслуживания недвижимости | 5% |
2. Методика расчета рентабельности инвестиций
Доход от инвестиций в недвижимость требует сочетания дохода от аренды и площади с добавленной стоимостью. Ниже приводится сравнение недавних доходов от аренды в популярных городах (источник данных: Исследовательский институт Shell):
| город | Средняя цена дома (юань/㎡) | Ежемесячная арендная плата (юань/㎡) | годовая доходность |
|---|---|---|---|
| Пекин | 68 200 | 85 | 1,5% |
| Шанхай | 62 500 | 78 | 1,5% |
| Гуанчжоу | 42 300 | 53 | 1,5% |
| Чэнду | 18 600 | 32 | 2,1% |
| Чанша | 11 200 | 25 | 2,7% |
Примечание:Годовая норма прибыли = (месячная арендная плата × 12) / общая стоимость дома × 100%. Из-за более низких цен на жилье в городах второго и третьего эшелона доход от аренды, как правило, выше, чем в городах первого эшелона.
3. Подробное объяснение налоговых затрат по сделкам.
Налоги и сборы, связанные с покупкой и продажей недвижимости, напрямую влияют на сумму «денег, которые вы получаете». Согласно последней политике в 2023 году основные налоги и сборы следующие:
| Тип налога | Продавец медведей | Покупатель несет | стандарт расчета |
|---|---|---|---|
| Налог на сделку | Нет | Да | 1% для первой единицы ниже 90㎡, 1,5% для вышеуказанной площади; 3% за вторую единицу |
| налог на добавленную стоимость | Да | Нет | Освобождение на 2 года и 5,3% на срок менее 2 лет. |
| подоходный налог с населения | Да | Нет | Единственное исключение - для детей старше пяти лет, в противном случае - 1% или 20% от разницы. |
| агентское вознаграждение | Переговоры между обеими сторонами | Переговоры между обеими сторонами | Обычно 1%-2% от общей стоимости. |
Случай:За подержанный дом старше 2 лет, но менее 5 лет и общей стоимостью 5 миллионов долларов (не единственный), продавцу необходимо заплатить 265 000 НДС + 100 000 личного налога, а покупателю необходимо заплатить 75 000 налога на сделку (за первый дом). Общий налог составляет 440 000, что составляет около 8,8% от стоимости дома.
4. Расширение актуальных тем
1.Политика «Trade-in»:Недавно в Нанкине, Чжэнчжоу и других городах ввели субсидии на обмен подержанных домов на новые. Продавцы могут получить до 10% субсидии на покупку дома, что ускоряет удовлетворение спроса на замену.
2.Динамика процентных ставок по ипотеке:В августе ставка LPR упала до 4,2%, а в некоторых городах впервые процентная ставка составила всего 3,7%. Ежемесячный платеж по кредиту в 1 миллион на срок более 30 лет уменьшен примерно на 400 юаней.
3.Влияние на доступное жилье:В этом году Шэньчжэнь планирует построить 80 000 единиц доступного жилья, что, как ожидается, отвлечет 10-15% рынка жесткого спроса и окажет давление на окружающие цены на коммерческое жилье.
Вывод:Суть «заработка денег» на доме — это баланс между жилыми и финансовыми характеристиками. Покупателям жилья рекомендуется рационально анализировать данные, исходя из собственных потребностей, и избегать слепого следования тенденции горячей шумихи.
Проверьте детали
Проверьте детали
ru
